Cabinet Comptable Antoine Ghigo

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4 - Régime fiscal des revenus issus de l'immobilier

Dès lors que l'immeuble et l'exploitation sont séparés, des loyers peuvent être déduits du résultat de l'activité professionnelle. Corrélativement, ils font alors l'objet d'une imposition entre les mains du propriétaire.
Dans le cadre d'une entreprise individuelle, l'exploitant ayant décidé de ne pas affecter l'immeuble à son actif professionnel, et donc de le conserver dans son patrimoine privé, peut déduire une charge correspondant au loyer normal du bien. Le quantum en est évalué selon les règles du marché applicables au lieu où se trouve l'immeuble. En contrepartie, ce loyer théorique est imposable au titre des revenus fonciers. Toutefois, par mesure de simplification, une telle application n'est pas obligatoire ; l'exploitant peut également choisir de ne déduire aucun loyer de son activité. Il n'aura alors aucun revenu à imposer pour cette utilisation professionnelle.
Si l'activité est exercée sous la forme d'une société, les conditions de location doivent être définies par un bail écrit.
Que l'immeuble soit détenu directement par la personne physique ou qu'il le soit par l'intermédiaire d'une société civile immobilière, les loyers perçus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. En effet, sur le plan fiscal, la société civile immobilière est en principe réputée transparente : les revenus qu'elle perçoit ne sont pas imposés à son niveau mais au nom de ses associés, en proportion des droits qu'ils détiennent dans le capital. L'existence d'une telle société est donc fiscalement neutre à ce titre.
Les revenus fonciers sont déterminés par différence entre les loyers encaissés et certaines charges, exhaustivement énumérées par le Code général des impôts.
Ces charges, toutes déterminées en fonction des dépenses réellement engagées, comprennent notamment, si elles ne sont pas supportées directement par le locataire : les dépenses d'entretien et de réparation, les frais de gestion, les primes d'assurances, certaines impositions, notamment la taxe foncière et les intérêts d'emprunt. Bien souvent, ces intérêts représentent, au cours des premières années, la majeure partie des charges déductibles.
À ce titre, il est important d'avoir à l'esprit deux points : d'une part, il ne s'agit que des intérêts versés, et non du total de l'échéance incluant également le remboursement du capital ; d'autre part, dans le cas d'un emprunt classique, les échéances évoluent dans le temps : les premières années sont consacrées principalement aux règlements des intérêts, les dernières au remboursement du capital. Cela signifie que la base imposable est faible au départ de l'emprunt et plus élevée à l'arrivée, car il reste alors peu d'intérêts déductibles. En revanche, sur un plan strictement financier, les échéances à décaisser sont d'égal montant pendant toute la durée du remboursement. Ainsi, le propriétaire ou ses associés, pour une société civile immobilière, sont soumis à une pression fiscale croissante sans pour autant bénéficier de revenus complémentaires. Il convient donc d'être particulièrement vigilant sur le montage financier retenu et d'intégrer dans la réflexion le poids de la fiscalité dans le plan de financement prévisionnel.


Exemple : un immeuble est loué à une société d'exploitation 18 000 € par an. Cet immeuble est financé sur une durée de quinze ans, par un emprunt souscrit au taux de 4 % l'an, assurances comprises. L'échéance d'emprunt annuelle est de 20 000 €. Par simplification, nous considérons que l'immeuble ne génère aucune autre charge et que les loyers n'évoluent pas dans le temps. Au fil des ans et de l'évolution de la répartition entre intérêts et capital au sein de l'échéance d'emprunt, la base imposable dans la catégorie des revenus fonciers évolue de la manière suivante :

Ainsi, dans notre exemple, les flux financiers générés par l'immeuble sont proches de l'équilibre : les loyers assurent presque le remboursement de l'emprunt. En revanche, le propriétaire a très rapidement une charge fiscale élevée qui nécessite un besoin de trésorerie qui doit être financé par d'autres revenus de son foyer.
En effet, les loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers et à ce titre soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu. Ils servent également de base à la contribution sociale généralisée (CSG) et à la contribution pour le remboursement de la dette sociale (CRDS) pour un taux global de 15,5 %.
Pour éviter cet écueil d'une fiscalité trop importante et difficile à financer, une solution est envisageable, mais du fait de ses lourdes conséquences, elle ne peut être pratiquée qu'avec prudence : faire opter la société civile immobilière à l'impôt sur les sociétés. Cela permet, d'une part, de déduire un amortissement comptable de l'immeuble, donc de réduire la base d'imposition, et, d'autre part, d'être soumis à un taux d'imposition relativement faible, au maximum de 33,33 %. Par ailleurs, les revenus ne sont alors pas assujettis à la CSG/CRDS.
Cette solution présente néanmoins un inconvénient majeur : la taxation de la plus-value lors de la revente de l'immeuble. Alors que dans le schéma des revenus fonciers, une exonération totale de la plus-value est acquise au bout de trente ans de détention, sous le régime de l'impôt sur les sociétés, la plus-value est imposable. De plus, dans ce dernier cas, calculée sur la différence entre le prix de vente et la valeur d'achat de l'immeuble, déduction faite des amortissements pratiqués, la base d'imposition est très élevée.


Attention aux loyers excessifs !
Grande pourrait être la tentation de fixer un niveau de loyer élevé lorsque le propriétaire de la société d'exploitation et celui de l'immeuble sont une même personne ! Cela permettrait en effet d'encaisser des loyers finançant aisément la charge d'emprunt et la fiscalité.
Mais attention, l'administration fait la chasse ! Elle n'hésite pas à remettre en cause ce montage et n'accepte de déduire du résultat professionnel que le loyer qu'elle estime normal, c'est-à-dire celui qui correspond à la valeur du marché locatif du secteur géographique. En revanche, le complément reste imposable entre les mains du propriétaire. Un montage qui peut donc s'avérer au final fort coûteux !
Par ailleurs, sur le plan juridique, ce loyer anormal peut entraîner de lourdes sanctions pénales au titre des abus de biens sociaux.
Une pratique à bannir impérativement !

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